Недавние изменения в законодательстве — взимание налога на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости, — привели к массовой оценке в масштабах страны и значительному росту спорных вопросов по поводу ее справедливости.

Кадастровая стоимость используется в различных ситуациях:

• Для получения субсидий;
• оформлении дарения или при обмене, когда нужно определить сумму налога;
• при оплате нотариуса;
• для получения ипотеки;
• при достоверном расчете налога на недвижимость.

Различные недоразумения технического плана порой приводят к ненамеренному изменению реальной стоимости недвижимости. Однако права владельца надежно защищены законом. Если вы категорически не согласны с оценкой своей собственности, допускается оспаривание кадастровой стоимости в судебных органах или специальных комиссиях, созданных исключительно для этих целей. Они могут рассмотреть итоги оценки и подтвердить или опровергнуть их. Каждый гражданин, как и любое юридическое лицо, имеет полное право обратиться за разрешением спорного вопроса, если он считает, что допущена ошибка.

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

В каждом российском регионе есть специальный орган — комиссия Росреестра по оспариванию кадастровой стоимости. Там можно оспорить итоги оценки. У владельца недвижимости есть выбор — обратиться прямо в суд или ограничиться заявлением в комиссию. Для юридических лиц судебное рассмотрение вопроса доступно лишь после предварительного обращения в комиссию — в случае отсутствия ответа на заявление в течение определенного времени (1 месяц) или отказа.

Подать заявление и поднять вопрос о желаемом пересмотре кадастровой стоимости имеет законное право:

• Владелец квартиры;
• собственник земли или арендатор;
• владелец нежилых построек и зданий;
• арендующий помещение нежилого типа.

Причин для обращения в комиссию может быть лишь две:

• Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Заявитель имеет право обратиться в органы, производившие оценку. Они обязаны предоставить доступ ко всем сведениям, которые были использованы для оценки, и выдать требуемый документ.

Чтобы комиссия Росреестра приняла ваше заявление и приступила к его рассмотрению, нужно иметь:

• Заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
• справку о кадастровой стоимости со сведениями об итогах оценки;
• подтверждение права собственности с подписью нотариуса;
• документы, подтверждающие недостоверность оценки;
• отчет об оценке рыночной стоимости, компетентное экспертное заключение СРО, в котором состоит оценщик, подготовивший отчет.

Последнему пункту в перечне следует уделить самое пристальное внимание. Необходимо учесть немаловажный аспект — после подготовки отчета об оценке нужно получить положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. Сделать это готов не каждый оценщик. Поэтому, выбирая компанию для составления отчета, нужно убедиться, что она может получить положительное заключение экспертов. Чем солиднее и надежнее компания, тем вернее рассчитывать на удовлетворение своих претензий в комиссии или суде. В то же время, обращаясь в крупную оценочную компанию, клиент может не получить индивидуального подхода к своему объекту, который в такой работе крайне необходим. Поэтому перед владельцем имущества стоит непростая задача — выбрать, так сказать, «золотую середину».

Если стоимость жилья или земельного участка на рынке отличается от кадастровой стоимости более чем на 30%, то без заключения эксперта, которое предоставляется саморегулируемой организацией оценщиков, комиссия имеет полное право отказать в рассмотрении заявления. Также оценка должна быть произведена именно на тот момент, когда она проводилась государственными службами. В случае несовпадении даты комиссия вправе игнорировать претензии.

Статистика показывает, что около половины заявлений отклоняются, и самой частой причиной служит качество заключения оценщика. Решение комиссии, которым заявитель не удовлетворен, может быть обжаловано в судебных органах. Другой вариант — собственник недвижимости имеет право обратиться в суд с требованием пересмотреть кадастровую стоимость, при этом не ссылаясь на неудовлетворительное решение комиссии и отказываясь от его обсуждения.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

При отказе комиссии в пересмотре кадастровой стоимости или в случае, если вы желаете обратиться сразу в суд, следует придерживаться определенного алгоритма действий.

1. Судебное оспаривание кадастровой стоимости начинается с подготовки административного иска. К нему предъявляются довольно строгие требования — заявление должно быть грамотно составлено и безупречно оформлено, сопровождаться необходимыми документами. Согласно законодательству, в нем могут выдвигаться следующие требования:

• О пересмотре кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта его рыночной стоимости;
• о рассмотрении бездействия комиссии или оспаривания ее действий.

В зависимости от претензий, будет установлен порядок их рассмотрения. В исковом заявлении должны содержаться следующие сведения:

• Наименование суда;
• наименование и полные данные об административном истце (место и дата рождения, адрес, номера телефонов и факсов, e-mail самого заявителя и его представителя);
• наименование и полные данные об ответчике. В зависимости от выдвигаемых истцом требований, административным ответчиком может признаваться отделение Росреестра и созданная при нем комиссия, орган местного самоуправления или государственный орган;
• аргументированное обоснование нарушений права собственника и законных интересов истца;
• итоги рассмотрения обращения в комиссию (если оно имело место). В этом случае понадобится предоставить номер, дату и наименование решения или обосновать бездействие комиссии.

В зависимости от выдвигаемых в исковом заявлении требований, суду понадобятся следующие документы:

• Уведомление о вручении всем участникам процесса необходимых документов — копии искового заявления и других, определяемых законом;
• справка о кадастровой стоимости недвижимости;
• подтверждение права собственности с подписью нотариуса;
• документально подтвержденную недостоверность сведений;
• доказательства существования ошибки при установлении кадастровой стоимости;
• отчет об оценке и компетентное экспертное заключение (подается в электронном виде и на бумаге);
• квитанция об оплате госпошлины (ее размер составляет 300 рублей);
• решение комиссии, если оно было принято;
• в случае, если иск подает законный представитель, понадобится оформленная доверенность и подтверждение наличия у него высшего юридического образования;
• другие документы, необходимые для рассмотрения исковых требований.

2. Административные иски подаются в суды — краевые, областные, городские, верховный суд республики, судебные органы автономий. Для обращения отведены определенные сроки: не позднее, чем по истечении 5 лет со дня внесения оспариваемой стоимости в кадастр или в течение 3 месяцев после принятия решения комиссией.

3. Для пересмотра кадастровой стоимости суду отводится два месяца, а оспаривание решения комиссии или ее бездействия должно занять не более месяца. В случае положительного исхода в решении суда должна быть указаны дата подачи иска и новая кадастровая стоимость. Она будет использоваться с 1 января того года, в котором подавался иск. Расходы на оплату юриста, исполнявшего роль представителя, возмещает проигравшая сторона (в допустимых пределах) — для этого понадобится составить письменное ходатайство.

Практика оспаривания кадастровой стоимости

Важно понимать — любой гражданин имеет право оспорить установленную кадастровой стоимостью имущества и добиваться ее пересмотра. Прибегая к услугам специалиста, вы можете с уверенностью рассчитывать, что все необходимые хлопоты он возьмет на себя. Практика показывает — опыт экспертов позволяет им прогнозировать возможный исход, а также сделать все с минимальными затратами времени и средств.

Если же вы решите добиваться переоценки самостоятельно — отдавайте должное безупречному оформлению заявления и сбору необходимых документов. Вы должны подходить к процессу с максимальным вниманием и учитывать множество нюансов, которые могут повлиять на положительное решение.

Оспаривание кадастровой стоимости предоставляет уникальную возможность исправить допущенные ошибки и значительно снизить налоговые тяготы.

Дополнительную информацию об оспаривании кадастровой стоимости вы можете получить на официальном сайте Росреестра:

• Как оспорить результаты определения кадастровой
• Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
• Как узнать и пересмотреть кадастровую стоимость