Бурное развитие рыночных отношений в России и последовавший за ними строительный бум рождают проблему квалифицированной и точной оценки стоимости коммерческих помещений. Большое разнообразие такой недвижимости, районов расположения, целей, для которых определяется стоимость, делают процесс одним из наиболее трудоемких и сложных по содержанию.

Цели оценки

• Продажа или покупка объекта недвижимости. Если заказать отчет для данной цели, то в процессе реализации объекта возникнет меньше спорных вопросов между продавцом и покупателем.
• Внесение коммерческой недвижимости в качестве вклада в уставный капитал организации. Этот процесс увеличивает возможности кредитования компании.
• Приватизация недвижимого имущества. В соответствии с нормами ФЗ № 135 при этом оценка носит обязательный характер.
• Национализация недвижимого имущества. В соответствии с нормами ФЗ № 135 при этом оценка носит обязательный характер.
• Ликвидация компании. В этом случае возникает множество вопросов у разных сторон процесса, которые невозможно решить без определения рыночной, или, в некоторых случаях, ликвидационной стоимости имущества.
• Определение стоимости для целей страхования, в процессе которого возникают ситуации, когда привлечение специалиста для разрешения споров бывает необходимо.
• Определение стоимости для целей залогового кредитования. Камнем преткновения в отношениях между банком и коммерческой компанией является стоимость недвижимости, которая будет предаваться в залог.
• Сдача коммерческой недвижимости в аренду. Без квалифицированной помощи оценщика в сложившихся условиях на рынке зачастую не обойтись.

Определение заказчиком оценки цели оценки во многом зависит от того, кто является собственником коммерческой недвижимости, которыми может быть государство или субъект рыночной экономики.

Факторы, оказывающие влияние на величину рыночной стоимости

В процессе определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости специалистом учитывается ряд факторов, оказывающих значительное влияние конечный результат:

• Классификация коммерческой недвижимости. В РФ существуют различные системы классификации. Так, например, есть три вида для офисных помещений и два вида для помещений складского назначения. Помещения торгового назначения делятся на условно прибыльные и менее прибыльные в зависимости от характеристик объекта и его ближайшего окружения.
• Месторасположение коммерческой недвижимости. Это один из основных факторов, который оказывает значительное влияние на величину рыночной стоимости объекта. На территории Московской агломерации важное значение имеет удаленность от станций метрополитена, МКАД, крупных логистических центров, пунктов приема грузов, станций железнодорожного сообщения, аэропортов.
• Конструктивный тип коммерческой недвижимости (встроенное/пристроенное помещение или здание/сооружение). Подходы и методы для оценки того или иного типа помещений отличаются.
• Назначение коммерческой недвижимости. Традиционно самой дорогой считается недвижимость торгового назначения (магазины). Следующей по уровню цен является недвижимость для административных нужд и офисов. Менее дорогими можно назвать помещения и здания производственно-складского назначения и недвижимость, используемая для культурно-оздоровительных мероприятий и рекреационных целей.
• Вид прав на коммерческую недвижимость. Как показывает анализ рынка, любой вид прав, отличный от права собственности, стоит несколько дешевле. Важное значение имеют обременения.

Процесс оценки

Практикующими оценщиками применяются три подхода определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости – доходный, затратный, сравнительный. Каждый из них одинаково трудоемок и требует обработки большого количества информации, находящейся в технической и правоустанавливающей документации имущества. Заказчику услуг необходимо ее заранее подготовить и передать в работу специалисту. С подробным перечнем документов стоит заранее ознакомиться и детально обговорить с оценщиком ключевые моменты по каждому документу (например, документы не должны быть датированы позже даты оценки — это нарушение федерального законодательства) в момент подписания договора на оказание услуг.

Для подробного описания объекта оценки, его месторасположения и ближайшего окружения предусмотрена процедура проведения осмотра, на котором будет составлен подробный акт и специалист сделает фотографии оцениваемой недвижимости.

Более подробно об этапах работы, сроках проведения и стоимости услуг вы можете проконсультироваться со специалистом компании «Кански и партнеры» по телефону или задать вопросы лично, приехав в офис компании.