Многие жители Москвы покупают загородные участки для строительства на них домов и коттеджей. В связи с развитием данного сегмента рынка растет потребность в определении рыночной стоимости объектов загородной недвижимости для различных целей: купля-продажа, залог, оформление наследства и т.д.

Основные методы оценки недвижимости

Для оценки рыночной стоимости загородного дома существуют различные подходы, основными из которых являются затратный и сравнительный. В соответствии с ФСО № 1, затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его воспроизводства либо замещения с учетом износа и устареваний; сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Чаще всего специалисты используют именно сравнительный подход, так как в затратном не учитываются важные факторы, оказывающие влияние на величину рыночной стоимости: местоположение, его удаленность от МКАД, уровень спроса и предложения аналогичных объектов в данном регионе, категорию и назначение земельного участка и т.д.

Факторы оценки недвижимости

Главным фактором, определяющим рыночную стоимость, является местоположение объекта, а точнее престижность направления. Наиболее дорогими из них можно назвать Новорижское, Рублево-Успенское, Минское, Можайское и Киевское шоссе. Второстепенными, но не менее значимыми — Калужское, Дмитровское и Ленинградское шоссе. В регионах по этим направлениям цена за сотку и кв.м. жилого дома будут несколько дороже, чем, например, в восточных областях Московской области.

Очевидно, что важное влияние на стоимость объектов недвижимости оказывает их площадь. В соответствии с «законом спроса и предложения», чем больше площадь объекта недвижимости, тем ниже цена кв.м., и наоборот. Это связано с тем, что объект меньшей площади купить легче, чем большой объект. Соответственно, спрос на него выше и выше цена.

Не менее важны категория и назначение земельного участка, на котором расположен или планируется к постройке загородный дом. Сегментирование обусловлено «ограниченным» характером такого уникального товара как земля. В соответствии с законодательством РФ, земли определенных категорий ограниченны в обороте на территории страны. Так, например, земли лесного фонда допускается вовлекать только в арендные отношения, а земли промышленного назначения могут быть изъяты из оборота вовсе. При этом сделки купли-продажи допускаются с землями населенных пунктов и землями сельскохозяйственного назначения. Для каждой из этих категорий установлены строгие и обязательные нормы строительства зданий и сооружений, что неминуемо оказывает влияние на величину их рыночной стоимости.

Стоит также заметить, что при приобретении в собственность загородной недвижимости люди отдают предпочтение районам с развитой социальной и инженерной инфраструктурой, живописными видами и благоприятной экологической обстановкой.

Всего количество ценоформирующих факторов настолько велико, что учесть их все в состоянии только высококвалифицированный специалист оценочной компании, обладающий необходимым объемом знаний и опыта. По результатам проведенного анализа рынка и всех характеристик оцениваемой загородной недвижимости будет произведен расчет рыночной стоимости, которая и будет отражена в отчете.