В настоящее время рынок жилой недвижимости России активно развивается. Свою деятельность в сегменте ведет множество физических лиц, и совершается большое количество операций. Из-за этого потребность в профессиональной оценке квартиры растет с каждым днем.

Цели оценки рыночной стоимости квартиры

В процессе усложнения отношений между экономическими субъектами рынка понятие цели оценки приобрело множество различных определений. Вот основные из них:

1. Оценка квартиры для ипотеки. При совершении ипотечной сделки банк обязательно затребует отчет о рыночной стоимости недвижимости. А в случаях, когда банк работает в соответствии со стандартами агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), потребуется также отчет о ликвидационной стоимости.
2. Оценка квартиры для суда. Для решения различных споров в судебном порядке направляется запрос оценщику о создании отчета об оценке или судебной экспертизы.
3. Оценка квартиры для банка. Для предоставления заемщику кредита банк в качестве залога может принять какое-либо имущество. Если речь идет о квартире, то для подтверждения ликвидности требуется отчет оценщика о ее рыночной стоимости.
4. Оценка квартиры для наследства. Вступление в наследство, как правило, сопровождается оплатой государственной пошлины. Данный налог в некоторых случаях оплачивается исходя из размера рыночной стоимости имущества.
5. Оценка квартиры при продаже. Для обеспечения чистоты сделки будет полезен отчет независимого эксперта, который подтвердит адекватность стоимости реализуемой недавижимости.

Документы для оценки квартиры

Для определения рыночной стоимости квартиры, эксперту необходимо предоставить ряд документов. Исходя из специфики жилой недвижимости, вся документация подразделяется на правоустанавливающую/правоподтверждающую и техническую документацию Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Правоустанавливающие/правоподтверждающие документы для оценки квартиры:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
2. Договор купли-продажи;
3. Договор долевого участия и передаточный акт;
4. Договор дарения;
5. Свидетельство о праве на наследство по закону;
6. Постановление судебных органов;
7. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Техническая документация БТИ:

1. Технический паспорт на здание/жилое помещение. Это документ, который наиболее полно включает в себя все основные характеристики как квартиры, так и дома (здания), в котором она расположена. Если такой документ есть в наличии, то остальные документы БТИ независимому эксперту не понадобятся.
2. Поэтажный план. В этом документе схематично изображена оцениваемая квартира как индивидуально, так и на этаже. В зависимости от года выпуска и принятой стандартной формы документа могут быть изображены так называемые «мокрые точки» и инженерные коммуникации (санузел, раковина, ванная, душевая кабина, плита (электрическая/газовая), газовая колонка).
3. Экспликация. Является расшифровкой поэтажного плана. В нем в виде таблицы зафиксированы площади помещения.
4. Кадастровый паспорт помещения. Содержит в себе общую информацию о доме и поэтажный план квартиры. В зависимости от года выпуска и принятой стандартной формы документа также может содержать экспликация.

Прочие документы, которые могут потребоваться:

1. Выписка из домовой книги.
2. Акт о присвоении адреса зданию.

Отчет об оценке квартиры

По итогам анализа собранной информации и произведенных расчетов, заказчик получает на руки документ доказательного значения – отчет об определении рыночной стоимости объекта. Это достаточно плотный альбом (в разных случаях от 50 стр. до 150 стр). Отчет об оценке, в соответствии с федеральным законодательством, должен быть сшит, пронумерован постранично и скреплен личной печатью эксперта или печатью организации, в которой он работает. В документе имеются несколько разделов, общая суть которых сводится к подробному описанию оцениваемой квартиры и произведенных расчетов по определению рыночной стоимости. В приложениях к отчету помещаются документы, которые предоставил заказчик и документы оценочной компании, а также фотоматериалы, полученные на осмотре квартиры. Также в приложениях могут помещаться пояснительные схемы, таблицы, графики, которые были использованы в работе.

Оценка доли в квартире

В ряде случаев заказчику необходимо определить рыночную стоимость доли в квартире или указать ее справочно. Здесь работа эксперта мало чем отличается от описанной выше. Оценка рыночной стоимости доли в квартире будет дополнять расчет, потому что определение рыночной стоимости самой квартиры в этом случае также носит обязательный характер.

Важно знать, что нельзя просто умножить рыночную стоимость квартиры на размер доли. Необходимо применить так называемую скидку на неликвидность доли, определенную путем тщательного анализа рынка и подбором сопоставимых пар (аналогов) по предложениям аналогичных долей в тех или иных районах города. Чем меньше размер оцениваемой доли, тем больше скидка на неликвидность, и наоборот. В среднем по Москве диапазон скидки составляет от 25 % до 60 %.

Что влияет на стоимость квартиры?

Стоит разобраться, какие причины влияют на то, будет ли рыночная стоимость квартиры больше или меньше среднерыночной. Снижению цены могут способствовать:

• Отсутствие качественного ремонта;
• Плохой вид из окон;
• Смежный тип комнат;
• Плохая транспортная доступность;
• Отсутствие лоджии или балкона;
• Неузаконенная перепланировка (имеет небольшое значение).

В свою очередь, квартира с хорошим ремонтом, уникальной и удобной планировкой, в благоустроенном доме будет стоить несколько дороже, чем рядовые квартиры района.

Более подробную информацию о процессе оценки квартиры и ходе расчетов вы можете узнать у специалистов компании «Кански и Партнеры» по телефону +7 (495) 212-09-79.